“最近的话开发商都在去库存，他们回笼现金，折扣做的比较大。”广州房产中介陈希（化名）在五一小长假最后一天向《华夏时报》记者描述广州五一楼市的情况。
　　据陈希的描述，保利在广州到处在卷价格，从而导致其旗下项目周边的盘价格都往下降，大家都去库存了，“（要是）只保利卖，别的盘不卖的话也不合适，大家都要回笼资金。”
　　据广州中原研究发展部消息，五一小长假及前夕（4.27-5.5）广州累计22个项目推新（其中3个新开项目，19个项目有新加推），共有2106套新货上市，开发商积极配合购房者五一放假期间的购房需求，采用限时优惠、以旧换新、清栋优惠、赠送物业管理费等方式拉动客户置业需求。
　　据了解，广州不少新盘项目都在五一假期前提前抢跑，像保利燕语堂悦4月29日开售推出250多套货，据保利公布的数据显示，开盘热销16亿元。
　　而中指研究院的统计数据显示，“五一”假期，广州新房的日均成交面积为0.73万平米，同比下降65%，降幅是一线城市中最大的，而北京同比上涨19%，深圳和上海分别同比下降32%和62%。
　　观望情绪仍在
　　陈希提到，广州五一黄金周期间不少楼盘的优惠力度比较大，不过有具体的时间限制，主要是开发商想要回款。像位于广州荔湾区的保利锦上印项目在五一期间就推出“买住宅送公寓使用权”的促销活动。
　　另据记者了解，今年五一期间，广州城投珠江天河壹品在售建面约96-143平米3+1至5+1户型，开启全民营销，推荐成交赢6万元/套奖金（税前），同时还举行小米su7试驾体验、车模乐高DIY等活动；越秀珠实城发·江湾和樾也推出了数套特价单位，比如一套138平米单位，原价1119万元，打折后980万元，优惠多达139万元。而位于番禺长隆万博附近的耀胜新世界，项目促销88折后，有单价5.6万元/平米起的单位，叠墅复式单位6万元/平米起。
　　值得一提的是，根据克而瑞实地调研监测到，广州五一房企主力折扣在3-4个点，降价幅度明显较3月份减少。
图源：克而瑞广佛区域
　　具体到成交效果上，也不及预期。5月7日，独立地产经济学家邓浩志在接受记者采访时指出，“广州楼市五一表现不太如意，就我找各大开发商聊的情况都不太好，然后有统计机构把城市的数据都罗列了一下，表现也比较弱势。”
　　中指研究院数据显示，从重点城市来看，今年五一假期期间，北京、广州、深圳、成都、南京、济南等地部分优质项目到访量增加明显，但观望情绪仍在，其中北京、济南2024年五一假期日均成交面积较去年假期均表现增长，且均高于2019年假期水平；而多数三四线城市楼市表现一般，市场成交与近几年五一假期数据相比普遍表现下降。
图源：中指研究院
　　另外，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，从营销表现看，今年五一广州开盘加推的楼盘数量看上去和去年、前年相差不大，但是从推新的货量来看，今年五一少了大概有3成左右。开发商谨慎应对一方面跟天气有关，今年五一假期广州雨水特别多，不利于开发卖楼搞营销活动。另一方面也跟当前市场环境偏弱有关系，今年前四个月广州新房的成交面积约为180万平米，而去年同期是299万平米，同比大约下降了四成，这个成交量放在过去十年来看都是偏低的。
　　4月市场表现疲弱
　　需要注意的是，今年1月27日广州发布了优化调整楼市限购政策，120平米以上户型不限购，且同时可以“卖一买一”“租一买一”。在广州中原研究发展部看来，上述楼市政策带来的长效刺激，3、4月的广州楼市有一定回温迹象。
图源：广州中原研究发展部
　　不过，克而瑞广佛区域于近日指出，4月经历第一季度业绩冲刺，市场处于休整期，加上清明节点、暴雨天气等不利因素影响，难以调动购房者情绪，撬动市场需求。来访认购方面，受清明传统置业淡季影响，房企营销力度普遍放缓，加上暴雨天气客户看房意愿减弱，克而瑞数据监测显示，4月来访认购走势波动向下，尤其是下半月市场缺乏红盘推新补货，成交氛围陷入胶着，转化率更跌破3%，降至近期低位。
　　克而瑞数据监测显示，广州新房商品住宅4月供应量为64.22万平米，环比减少16.2%，同比减少39.9%，其中供应集中在下旬（五一节前一周取证26.72万平米）。成交量为53.72万平米，环比减少11% ，同比减少29.1%，均价为37138元/平米，环比上升0.6%，同比上升3.6%。
　　另外，在二手房方面，5月4日，广州市房地产中介协会发布数据显示，2024年4月（统计周期为3月26日至4月25日），广州市二手住宅网签宗数和面积分别为9128宗和89.93万平米，环比下降2.61%和3.78%。
　　但是，邓浩志则认为广州二手房的成交数据有水分。“广州二手网签数和实际成交数有较大差距，主要是越来越多的‘金融客’需求所致。即，这些二手网签并不是真正的成交，只是客户获得抵押贷款或者按揭的一个必要手续。其实就是真网签，假交易。”邓浩志说道。
　　在邓浩志看来，不少人可能通过上述的方式来获得抵押贷款。最近很多金融机构推出以住房为抵押物的贷款产品，而市场上也有因房价下跌和经营要求，导致一部分人有着拆东墙补西墙的融资需求，就导致了近期真网签，假交易的数量大增，也使得二手市场貌似出现了明显的“复苏”的假象，但实际上没那么多。
　　在谈及广州楼市是否会迎来好转时，邓浩志指出，“市场的转机在于广州的楼市政策，要是政策支持力度大的话呢，我相信市场复苏会更明显一点，因为五一前政治局会议提及要去库存。近期各地陆陆续续出政策，像北京、深圳等。而广州之前已经是比较宽松的，不过前期的政策消化的差不多了，再加上深圳这个松绑，可能会形成分流。所以，我觉得广州5月份会有新政出台，像住房的以旧换新，广州现在已经在征集意见了，应该5月份会推。”
　　4月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。其中，就房地产方面提出，继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
（文章来源：华夏时报）